La ZAC (Zone d’Aménagement Concerté) du Sycomore, ou le Sycomore tout simplement, est le quartier en construction actuellement à Bussy-Saint-Georges. Il est l’objet de nombreuses polémiques parce que c’est le secteur en construction de notre commune. Au travers de la grammaire et du vocabulaire urbanistiques utilisés dans ce lieu, les décideurs tentent ainsi de créer notre cadre de vie présent et futur. A l’opposé de l’image d’en-tête représentant un « Ficus sycomorus », ce quartier n’est pas isolé au milieu de du plateau briard mais fait bien partie intégrante de notre commune, et c’est parce que chaque buxangeorgien se sent impliqué dans sa construction que les avis divergent et parfois s’opposent, et que certains souhaitent recréer son histoire.
2008-2014 : la genèse du projet avec beaucoup d’espaces verts et une urbanisation plus étalée et moins haute
En 2008, le projet du Sycomore devait comprendre 1650 logements, c’est-à-dire une zone qui ressemblerait aux quartiers pavillonnaires de Bussy. En 2009, il y a un appel d’offre de l’État pour favoriser les écoquartiers qui permettait de bénéficier de subventions à la hauteur de plusieurs millions d’euros pour rendre les habitations plus exemplaires en termes énergétiques. EpaMarne de son côté défend à cette occasion un projet de 6 000 logements justifiant un statut de ville nouvelle pour Bussy-Saint-Georges et argumentant la création d’une seconde gare de RER. Les négociations commencent autour de cette nouvelle Zone d’aménagement concerté (ZAC) avec les élus de la majorité en place à cette époque-là. Les élus de l’époque ne veulent pas de ce projet et souhaitent limiter le nombre de logements pour rester dans une densité plus conforme au reste de la ville. Mais les arguments d’EpaMarne sont aussi financiers. Il s’agit de rendre ce projet d’écoquartier exemplaire et financièrement viable conformément à la loi. Les élus finissent par obtenir un consensus autour de 4 500 logements, ce qui correspondait à la densité moyenne de Bussy-Saint Georges en 2009. La seconde gare de RER est abandonnée et en échange d’une nouvelle sortie A4, de lignes de transport en commun et de la prise en charge à 80 % d’un certain nombre de projets de groupe scolaire et sportif.
Le nouveau projet de 4500 logements implique une première révision du plan local d’urbanisme. Rappelons que le PLU (Plan Local d’Urbanisme) est un document règlementaire émis par la commune pour fixer l’aménagement du territoire de la ville. L’Autorité Environnementale du Conseil Général de l’environnement et du développement durable ne voient pas d’un très bon œil ce projet et recommande que la Ferme du Génitoy qui est un bâtiment privé inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques soit pris en compte dans la modification du PLU et qu’un travail important soit fait pour assurer une cohérence architecturale et environnementale globale. La mixité des fonctions, la diversité des logements et la mixité intergénérationnelle sont fortement recommandées. Un premier projet est enfin finalisé en 2012 (photo du projet) et les premiers travaux commencent à être initiés en 2012.
2014-2016 – L’alternance politique : projet stoppé
Plusieurs alternances politiques arrivent entre 2014 et 2016 à Bussy-Saint-Georges. Le projet est alors complètement stoppé et revu.
2017-2019 – Nouveau projet urbanistique pour le Sycomore : plus haut, plus tassé et moins vert
Un nouveau projet est présenté à la population en 2017 : nombre de logements inchangés, taille de la zone géographique inchangée mais espace urbanisé diminué, taille du parc urbain diminuée de 16 hectares à 11 hectares et suppression de certains espaces de respiration entre les parcelles urbanisées. Un nouveau changement du Plan Local d’Urbanisme est fait au cours de l’année 2019. Le plus grand changement c’est donc un rétrécissement géographique de la zone dédiée aux habitations (ce qu’on appelle une densification). Pour conserver les 4500 logements, on va construire plus haut mais sur une plus petite surface. Concrètement, les projets d’immeubles prévus sur cette zone prennent du jour au lendemain un étage comme le montre les photos ci-dessous. Avant la hauteur des constructions autorisée était de R+2 avec quelques zones où on pouvait construire plus haut. Toute la zone passe à R+4 avec quelques parties pour construire plus haut.
Vous trouverez sur le site « Le Bussy Info », les détails techniques sur les modifications du PLU de l’époque. https://lebussy.info/
Les risques pour l’avenir
Le problème pour l’avenir ? Comme il y a eu un rétrécissement géographique de la zone dédiée aux habitations, cela rend possible la construction de logements supplémentaires… On peut maintenant « caser » beaucoup plus de logements, plus hauts sans problème si on ne fait rien !! La seule façon de sanctuariser cette zone serait de négocier avec la mairie et le département un Périmètre de Protection des Espaces Agricoles et Naturels Périurbains ou PPEANP. Si cet outil est lié au département, il peut être initié par une agglomération comme Marne et Gondoire. A l’occasion du nouveau SCOT de 2021, les communes de Ferrières en Brie et Pontcarré ont créé des PPEANP sur leur ville. Pour une raison que nous allons approfondir dans les semaines qui viennent, la ville de Bussy n’a pas profité de cette occasion pour créer un PPEANP au sein de la ville. C’est dommage.
Merci à Valery Michaux d’avoir mis exergue l’inflechissement de la politique d’EPAMarne sur la période 2017-2019 avec densification et une élévation en hauteur des bâtiments.
C est facile d’imputer tout aux élus précédents mais ce changement de politique d’urbanisme a été actée par la modification du PLU no3 .Claude Louis a fait une publication intéressante qui montre que l’on peut monter à 6000 logements.
Donc on va tasser des habitants dans des espaces restreints pour leur vie quotidienne mais on leur dit :
» Bougez pas , comme vous êtes tasses dans des immeubles, on prévoit un grand parc urbain pour prendre l’air ….. »
Est ce un raisonnement d’urbaniste sérieux ou de technocrates qui finalement n’habitera ja6dans ces quartiers.
Tout le monde sait que la promiscuité extrême entraîne des problèmes très rapidement.
Saurons nous rapidement retrouver la sagesse qui fait que l’on retrouvera la qualité de vie souhaitée : Petits immeubles espacés quitte à réduire un peu le nouveau parc urbain, l’alignement des immeubles en bordure de route de Jossigny est une aberration architecturale…..Trouvez une personne qui va vous dire que c’est formidablement réussi !