Nous avons exprimé lors du Conseil Municipal du 22 septembre 2022 notre approbation globale pour le projet de la nouvelle zone économique de la Rucherie. Néanmoins, nous avons exprimé des regrets sur un certain nombre de points. Le choix de ne pas développer à Bussy Saint Georges des activités tertiaires à haute valeur ajoutée est dommage pour la ville. Ce sont autant d’emplois qualifiés de cadres qui ne seront pas créés du tout sur notre territoire… Ces choix vont bénéficier aux autres villes de Val d’Europe. Voici le détail de ce qui nous attend.
La zone économique de la Rucherie : quelques mots de présentation
Le bassin de Marne la Vallée représente environ 170 000 m2 de locaux d’activité loués ou acquis dans les 5 dernières années. Nous concentrons donc sur notre bassin d’emplois 18 % de la demande de locaux d’Ile de France, ce qui est colossal. Dans ce bassin, les entreprises sont plutôt satisfaites et fidèles. Les entreprises étaient déjà à 43 % implanté sur ce bassin et ont décidé de s’agrandir ou d’implanter d’autres activités. Elles achètent plus qu’ailleurs. Marne et Gondoire et Val d’Europe sont particulièrement dynamiques et vont le rester.
Sur un axe stratégique, le long de la A4, la Zone d’activité de la Rucherie est en train de naitre, même si elle est en projet depuis les années 2010.
A quoi va ressembler la zone de la Rucherie ? Une mixité taille/nature des activités mais une forte dominante logistique, industrie et artisanat.
Le dossier qui nous a été adressé en Conseil Municipal est de bonne qualité. Il traduit une analyse approfondie. Par exemple, plusieurs scénarios d’organisation de l’espace ont été étudiés avec différents types de taille de locaux. Il y a eu également une attention particulière pour assurer une mixité entre la nature des activités et la taille des entreprises. La solution retenue est celle qui offre le plus de flexibilité.
Où se situe cette zone : de l’autre côté de l’autoroute dans la continuité de la zone d’activité de Ferrière comme indiqué sur cette photo aérienne.
Trois types de taille/nature d’activité
- Entreprises ayant besoin de très grands locaux comme les entreprises de logistique
- Petites et moyennes entreprises industrielles pourvoyeuses d’emplois nombreux et stables
- Très petites entreprises et locaux artisanaux pour lesquels la demande est très dynamique
Cette nouvelle zone d’activité va commencer à émerger à la fin de l’année 2025 et surtout en 2026. Les premiers travaux auront lieu en 2024 ainsi que les pré-commercialisations. L’objectif est vraiment d’attirer des entreprises qui souhaitent de très grandes surfaces.
Nos réserves : quasiment que des emplois non qualifiés et pas de concertation locale
Là où nous sommes plus réservés c’est sur le fait que les analyses ont été menées au niveau du bassin d’emploi de Marne la Vallée dans son ensemble avec Val d’Europe. C’est à cette échelle que les complémentarités sont cherchées. Donc, au niveau de la cohérence d’ensemble, on se retrouve bien avec une zone d’activité qui correspond aux besoins des entreprises et qui est complémentaire à ce qui existent sur Val d’Europe.
Mais, et c’est tout le problème, le projet est totalement hors sol en ce qui concerne les besoins de la ville de Bussy-Saint-Georges. Nous aurions aimé que la réflexion intègre un peu plus les forces vives du territoire. C’est une faille que l’on retrouve dans beaucoup de dossiers à Bussy. Nous avions déjà fait la remarque sur le PLU.
Résultat… Comme aucune structure représentant les habitants ou les entreprises du territoire n’ont été interrogées, on se retrouve avec un projet de zone d’activité qui privilégie les emplois peu qualifiés alors même que c’est déjà la tendance sur Bussy Saint Georges. Le diagnostic du territoire est sur ce point sans appel : nous avons beaucoup plus d’entreprises de petite taille que la moyenne et plus d’emplois peu qualifiés que la moyenne régionale et nationale. Le projet de la Rucherie accentue ce déséquilibre.
Un problème d’échelle de réflexion : les besoins de Bussy Saint Georges n’ont pas été pris en compte en tant que tels
Le projet souligne même qu’il y aura particulièrement peu d’emplois dans le tertiaire. Nous aurions souhaité que les besoins de la ville notamment en postes de cadres, soient mieux pris en compte.
Nous regrettons aussi qu’aucune réflexion n’ait été conduite à l’échelle de la ville sur un projet économique spécifique qui aurait pu déboucher sur la création d’un pôle d’expertise de haut niveau dans un domaine choisi par les parties prenantes de la ville.
Enfin, nous n’avons pas connaissance de réflexions portant sur des entreprises « locomotives » permettant de faire venir des entreprises spécialisées innovantes pouvant tirer vers le haut notre ville.
C’est dommage car ailleurs dans Val d’Europe, c’est le contraire. On va concentrer les activités tertiaires et les cadres dans d’autres territoires. C’est dommage pour la ville de Bussy-Saint-Georges.
L’argument développé est que 40 % des demandeurs d’emploi au niveau de Marne la Vallée ont un niveau d’étude inférieur ou égal au BEP. Ils viendront chercher du travail à Bussy Saint Georges.
Comme souligné plus haut, le projet est cohérent au niveau globale de Marne la Vallée mais c’est la ville de Bussy-Saint-Georges qui en fait les frais !
Nous attendons 3000 emplois et donc peu d’innovations, d’emplois innovants et de haut niveau. C’est dommage.
Pas non plus dans le projet de locaux équipés 5G qui seront la norme des locaux industriels et logistiques dans l’avenir !!
Le seul projet innovant est la présence d’une entité qui va produire sur place de l’hydrogène vert, et nous sommes partisans de ce type de projet.
Le caractère environnemental de la zone d’activité : un bon point néanmoins
La dimension développement durable est importante dans ce projet. On y retrouve le paradoxe national actuel : construire plus haut pour éviter une trop forte bétonisation.
On arrête de construire des zones d’activité qui s’étendaient sur des kilomètres. A la Rucherie, les bâtiments seront plus haut avec 3 à 5 étages. On va donc passer d’une densité moyenne de 0,4 à une densité de 0,8 avec une meilleure optimisation de l’espace pour diminuer la prise au sol, avoir des espaces boisés plus grands et ainsi lutter plus facilement contre les ilots de chaleur. Uniquement 60 à 70 % des sols seront occupés par des bâtiments.
Différents parking silos permettront de mutualiser les espaces de stationnement. Autant nous étions farouchement opposés au parking silos dans le quartier du Sycomore au milieu des habitants. Autant dans une zone d’activité, cela semble moins gênant, même si nous estimons que cela peut apporter un certain type de délinquance. Il devrait également y avoir entre la lisière de la forêt de Ferrières et la zone d’activité elle-même, une zone de compensation écologique permettant la gestion des eaux fluviales. Cette zone sera dédiée à des usages de loisirs (promenade, vélo, etc.).
Néanmoins ici aussi, il n’y a pas d’impulsion d’innovations : rien sur un projet éventuel d’écologie industrielle (mise en commun volontaire de ressources par des acteurs économiques d’un territoire, en vue de les économiser ou d’en améliorer la productivité).